第三轮则是按照《地方 国务院关于连结地盘承包关系不变并长久不变的看法》，党的十九大演讲提出，连结地盘承包关系不变并长久不变，第二轮地盘承包到期后再耽误30年，即我国农村地盘承包期将由2027年耽误至2057年。
按照本团队对于高尺度农田全流程的办事经验，以下将沉点环绕地盘运营权流转、投融资、托管办事、工程扶植等过程引见相关法令要点问题并阐发。
起首，《最高关于合用中华人平易近国平易近合同编公例若干问题的注释》第十九条第1款明白，不影响合同效力。因未取得实正人过后同意或者让取人过后未取得处分权导致合同不克不及履行，受让人从意解除合同并请求让取人承担违反合同的补偿义务的，依法予以支撑。
无效的后果：按照《平易近》第一百五十七条：“平易近事法令行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财富，该当予以返还；不克不及返还或者没有需要返还的，该当折价弥补。有的一方该当补偿对方由此所遭到的丧失；各方都有的，该当各自承担响应的义务。法令还有的，按照其。”具体到入库案例景象，当两边签定的地盘承包运营权合同无效后，承包方需偿还拥有的地盘，且因为拥有利用地盘，承包方该当领取响应地盘利用费，而发包方需退还地盘租赁费，按照《最高关于合用中华人平易近国平易近合同编公例若干问题的注释》第二十五条，承包方应领取的地盘利用费取发包方应退还的地盘租赁费彼此抵消。关于发包方收入的树苗丧失补偿款，基于两边对于地盘性质属于根基农田均该当明知，正在此环境仍违反法令签定改变地盘用处的合同，两边对此均有，按照程度和性质，各自承担响应义务。
（1）项目谋划：由区（县）农业农村局组织编制实施方案，并向市级农业农村局申请审查批复，批复后由区（县）人平易近开展招投标，确定项目法人，由项目法人担任筹融资、组织扶植、运营办理等工做。
综上，项目法人该当视具体农资产物类型，要求托管朴直在农资采购过程中供给相对方的《种子运营许可证》《农药运营许可证》和《肥料登记证》。
（1）涉及“耕地目标发卖收入”，高尺度农田扶植完成后可发生占补均衡目标，企业可取本地农业农村局签定《占补均衡目标投资和谈》，按照《国度税务总局关于明白中外合做办学等若干征管问题的通知布告》（国度税务总局通知布告2018年第42号）文件第，“纳税人通过省级地盘行政从管部分设立的买卖平台让渡弥补耕地目标，按照发卖无形资产缴纳，税率为6%。”。
别的一种也是常见环境，即非四荒地地盘运营权流转合同，正在村平易近志愿前提下，将其地盘运营权流转至村委会，再由村委会同一流转至项目法人，项目法人需留意要求对方供给承包方取村委会的流转合同；如无书面流转合同，则需要从村委会取得所有相关承包户的人员名单并要求名单上的人员一一正在地盘运营权流转合同上签字捺印予以确认。
按照《中华人平易近国地盘办理法》第四条，国度实行地盘用处管制轨制，将地盘分为农用地、扶植用地和未操纵地，严酷农用地转为扶植用地，节制扶植用地总量，对耕地实行特殊。农用地是指间接用于农业出产的地盘，包罗耕地、林地、草地、农田水操纵地、养殖水面等。正在高尺度农田扶植过程中，项目法人需审查和避免变动地盘用处，严酷农用地转为扶植用地，避免将林地等非耕地进行种植利用。
对于国度农田扶植财务补帮资金，留意审查该类资金不得用于填补其他取农田扶植无关的预算收入缺口，而使用于高尺度农田扶植中，同时完美项目资金通知布告公示轨制，确保专款公用。如呈现任何违规行为，按照《中华人平易近国预算法》《财务违法行为惩罚处分条例》等相关逃查响应义务。
按照《中华人平易近国地盘办理法》（以下简称《地盘办理法》）第十一条，农人集体所有的地盘依法属于村农人集体所有的，由村集体经济组织或者村平易近委员会运营、办理。正在高尺度农田项目中，项目法人充任的则是运营权人，凡是通过地盘运营权流转合同或者再流转合同享有地盘运营权。项目法人需通过取承包农户签订农村地盘运营权流转合同处置种植、养殖等农业出产运营。
（4）地盘运营权流转刻日为五年以上的，项目法人可根据生效的地盘运营权流转合同向登记机构申请地盘运营权登记。未经登记，不得匹敌善意第三人。且后续如需进行地盘运营权典质融资，流程也更为便当。
（2）关于天分要求：虽然国度对于高尺度农田扶植项目中施工企业天分没有同一要求，但因为高尺度农田扶植工程次要涉及地盘改良、灌溉排水、田间道、农田输配电等，因而设想单元应具有响应勘测、设想天分且信用情况优良，一般环境下要具备水利工程设想专业天分或水利行业（灌溉排涝）专业天分或农林行业设想天分；拟担任项目担任人须具备水利工程相关专业手艺职称。监理单元应具备水利工程监理天分、工程监理分析天分、建建工程专业或市政公用工程监理天分。施工单元应具有水利水电工程施工总承包天分；拟任项目司理须具有水利水电工程专业建制师注册证书，持有相关行政从管部分颁布的平安出产查核及格证书。
（1）按照《农业农村部关于印发高尺度农田扶植质量办理法子（试行）的通知》第五条，高尺度农田扶植项目实行投标投标制。投标人（投标代办署理机构）应严酷审查投标单元和人员的违法违规失信行为记实，严禁有围标、串标、违法分包和让渡等不良行为记实，以及有违规出借天分的单元参取投标。投标文件应按照项目扶植规模、扶植使命、扶植尺度、工程质量、耕地质量、进度要求等要素合理确定投标前提、划分标段和评标法子，正在投标文件中应明白取质量相关的参数、尺度、工艺流程等具体要求。
（4）工程扶植：优选项目勘测设想、工程扶植、监理、工程质量检测单元，省农业农村厅验收后，工程设备的产权一般移交项目所正在地村集体经济组织（或乡镇），工程设备运营权（利用权）一般移交项目法人。
《中华人平易近国农村地盘承包法》（以下简称《农村地盘承包法》）以法令形式将农村承包地“三权分置”轨制加以固定和确认，即“所有权”“地盘承包权”“地盘运营权”分属分歧的从体，明白了农人集体对承包地依法享有地盘所有权、承包农户对承包地依法享有地盘承包运营权、运营权人对承包地依法享有地盘运营权。
而高尺度农田项目投建营一体化模式则是指以投入为从导，国企、金融机构、平易近企和新型农业运营从体积极参取的多元投入、多方受益的投融资机制、工程扶植和运营办理机制。
（2）留意地盘运营权流转合同签订的从体问题：实践中出于效率和便当性，项目法人往往通过取村委会（发包方）签订地盘运营权流转合同。此时有两种环境：一种是按照《农村地盘承包法》第四十八条、五十二条，不宜采纳家庭承包体例的荒山、荒沟、荒丘、荒滩（以下统称“四荒地”）等农村地盘，发包方将其运营权间接发包给本集体经济组织外的单元或者小我，该当事先经村平易近会议三分之二以上或者三分之二以上村名代表同意，并报乡镇人平易近核准。该种环境项目法人需要审核有村平易近会议绝对大都决同意文件以及报批文件。
正在上级宏不雅政策的指点下，全国各地域均按照本身的现实环境和资本禀赋，制定了响应的高尺度农田扶植规划和实施方案。以本团队办事中接触的东北地域、沉庆地域、安徽地域等地区为例，本地农业部分对高尺度农田扶植高度注沉，制定了诸如《关于成立高尺度农田扶植质量办理长效机制的看法》《农业农村委员会关于印发农田扶植项目办理实施法子的通知》《安徽省农业农村厅关于印发安徽省高尺度农田扶植规划（2021－2030年）的通知》等规范性文件。
第二轮是按照《地方办公厅、国务院办公厅关于进一步不变和完美农村地盘承包关系的通知》（1997年），承包期正在第一轮的根本上，即1997-2027年，大大都农村地盘第二轮承包期距离到期仅剩2年时间！
《农村地盘承包法》第三十八条第三项，地盘运营权流转该当遵照流转刻日不得跨越承包期的残剩刻日的准绳。诸如该条第二项不得改变地盘所有权的性质和地盘的农业用处，不得农业分析出产能力和农业生态等。基于改变了地盘用处的地盘运营权流转合同为无效合同，因而，对于法令明白流转刻日不得跨越承包期的残剩刻日的后果应做不异的认定。
（3）涉及“耕地流转收入”：按照财务部取国度税务总局《关于全面推开停业税改征试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《停业税改征试点过渡政策的》第一条第三十五项，“将地盘利用权让渡给农业出产者用于农业出产，免征。”？。
（1）地盘运营权流转合同该当具备的条目内容：按照《农村地盘承包法》第四十条，地盘运营权流转，当事人两边该当签定书面流转合同。地盘运营权流转合统一般包罗以下条目：两边当事人的姓名、居处；流转地盘的名称、坐落、面积、质量品级；流转刻日和起止日期；流转地盘的用处；两边当事人的和权利；流转价款及领取体例；地盘被依法征收、征用、占用时相关弥补费的归属；违约义务。
企业扶植完成后的高尺度农田，可能有包罗耕地目标发卖收入、农产物发卖收入、耕地流转收入等多种收入，以上各项收入所对应的税收品种及合用税率也各不不异。
高尺度农田扶植做为国度“藏粮于地、藏粮于技”计谋的焦点抓手，承载着保障粮食平安、鞭策农业现代化的主要。将来，跟着数字手艺、低碳取保守农耕文明的深度融合，高尺度农田将不再是单一的“高产田”，而是成为绿色转型的“试验田”、城乡共富的“毗连器”。它将以地盘为纽带，鞭策、市场、农人取社会本钱构成“共生共赢”的生态圈。而律师行业的深度参取，将进一步鞭策思维取农业立异的协同共振，以轨制为基、以公允为锚，让每一寸耕地的价值正在轨道上充实，最终书写中国式农业农村现代化的绚丽篇章。
投建营一体化是指集工程项目标投资、融资、扶植、运营为一体的全生命周期、全财产链运营的项目模式。
（3）留意审核地盘运营权流转各方的从体证件：审核承包方地盘承包运营权证，查清地盘权属现状，确保纳入项目库的耕地无法令胶葛，核实流转合同中地盘用处取相关证件分歧，查对流转合同中的地盘面积取相关证件分歧，确保地盘现实流转刻日不超出承包刻日。
笔者正在该问题上提出另一概念：从物债二分视角来看，合同全体均是无效的，即债务行为不因处分权欠缺而受影响。但承包方超出承包期进行流转的处分行为属于处分，此时处分的物权行为因欠缺处分权而效力待定，须按照过后可否取得处分权以确定物权行为的无效性以及合同能否可以或许一般履行。
实践中，各个农村地盘承包期起算时间并未同一，并且正在高尺度农田流转中，凡是是进行农村地盘大面积流转，且流转刻日同一商定，因而势必呈现有些流转合同或者是再流转合同商定的刻日跨越了“二轮”承包的残剩刻日问题。
（3）运营：农用地地盘运营权流转至项目法人，项目法人取本地村集体经济组织开展托管和农业出产社会化办事，成立好处联合机制，提拔农田规模化运营效益。
（5）建后管护取监管：项目法人做为管护从体，开展日常放哨、维修，运营期满后移交乡镇或村集体经济组织。农业农村部分按照职责分工，对高尺度农田示范区扶植和运营实行全过程的监管。
地盘流转刻日跨越残剩承包刻日，从本色上看即承包方处分了其超期未获得新一轮地盘承包运营权的，形成处分。按照上述，两边合同效力不受影响。而且，国度对于地盘承包关系的政策是不变并长久不变，正在地盘承包运营权刻日届满后再予耽误三十年的环境下，承包方仍然保有地盘承包运营权，也就嗣后取得了处分其地盘承包运营权的。此时，运营权人也可以或许取得地盘运营权的。即便第二轮承包期竣事，承包方无法耽误地盘承包期继续保有地盘承包运营权，运营权人亦可通过行使解除合同请求承担补偿义务的体例予以布施。
2。李国强：《农村地盘第三轮承包中“承包地调整”的规范逻辑》，载《政丛》2024年第5期。
第一轮1982年至1984年，持续发出3个关于农村工做“一号文件”，确立了家庭联产承包义务制，我国农村第一轮地盘承包期为1983-1997年，承包期为15年。
项目法人正在取得地盘承包运营权后，凡是优选本地专业化种植机构或农业运营公司进行全流程托管办事。两边之间签订地盘托管办事合同，由托管方供给种子、种苗、化肥、农药等农资，供给地盘拾掇、代耕代种、收割收成、秸秆还田、打捆收受接管等农机办事，供给施肥、病虫害防治、收购及订单发卖等全程系列化托管办事。按照《中华人平易近国种子法》第三十一条，处置次要农做物或林业种子出产运营的，需要种子出产运营许可证；《农药运营许可办理法子》第，发卖农药的，该当取得农药运营许可证。《农药运营许可办理法子》第十九条，有下列景象之一的，不需要取得农药运营许可证：（一）特地运营卫生用农药的（即用于蚊、蝇、蜚蠊、蚂蚁和其他无害生物的农药）；（二）农药运营者正在发证机关管辖的行政区域内设立分支机构的（即已打点的运营者，其分支机构无需从头打点）；（三）农药出产企业正在其出产场合范畴内发卖本企业出产的农药，或者向农药运营者间接发卖本企业出产农药的（即农药出产企业已有农药出产许可证，进行发卖时无需再要农药运营许可证）。《肥料登记办理法子》第五条和第十，除了下列产物免予登记，硫酸铵、尿素、硝酸铵、氰氨化钙、磷酸铵（磷酸一铵、二铵）、硝酸磷肥、过磷酸钙、氯化钾、硫酸钾、硝酸钾、氯化铵、碳酸氢铵、钙镁磷肥、磷酸二氢钾、单一微量元素肥、高浓度复合肥，其他肥料产物未经登记不得进口、出产、发卖和利用。
由区（县）农业农村局组织编制实施方案，并向市级农业农村局申请审查批复，批复后由区（县）人平易近招投标，选定外部投资者签定计谋合做和谈，由外部投资者组建项目法人。项目法人将农用地依法流转大公司名下，按照进度打算开展项目扶植工做，完成扶植后，还担任后续的运营工做，开展社村合做，取本地村集体经济组织开展包罗农田的、办理以及取农业出产相关的托管办事。
自2004年地方一号文件初次提出“高尺度根基农田”的概念，此后有多份地方一号文件对高尺度农田扶植做出计谋摆设。2025年3月30日，地方办公厅、国务院办公厅印发了《逐渐把永世根基农田建成高尺度农田实施方案》，为深切实施“藏粮于地、全国各地高尺度农田扶植项目均呈现快速增加态势，力争实现2030年累计建成高尺度农田13。5亿亩、2035年将具备前提的永世根基农田全数建成高尺度农田等方针。本文将基于国度法令、律例政策要求，并连系本团队就“高尺度农田”扶植项目供给全流程法令办事的一些经验，对“高尺度农田”扶植项目相关的法令实务要点一一进行阐发，以供业内人士参考。
2004年地方一号文件提出“确定必然比例的国有地盘出让金，用于支撑农业地盘开辟，扶植高尺度根基农田，提高粮食分析出产能力。”2005年地方一号文件初次切当利用“高尺度农田”的概念，此后有多份地方一号文件对高尺度农田扶植做出计谋摆设。2022年，国度尺度明白“高尺度农田”的定义，即高尺度农田，是指田块平整、集中连片、设备完美、节水高效、农电配套、宜机功课、土壤肥饶、生态敌对、抗灾能力强，取现代农业出产和运营体例相顺应的旱涝保收、稳产高产的耕地。[1]！
由区（县）农业农村局组织编制实施方案，并向市级农业农村局申请审查批复，批复后由区（县）人平易近确定项目法人，项目法人将耕地依法流转大公司名下同一办理，按照进度打算开展项目扶植工做，高尺度农田建成后由区（县）农业农村局依法依规组织验收。项目法人通过委托种植和谈，将地盘交由种植大户进行尺度化出产，实现集中连片、规模化运营。
（2）涉及“农产物发卖收入”：根据《中华人平易近国暂行条例》第十五条第一项、《中华人平易近国暂行条例实施细则》第三十五条第一项、财务部取国度税务总局《关于印发〈农业产物纳税范畴正文〉的通知》（财税字〔1995〕52号），“农业出产者发卖的自产农产物免征”。
按照《高尺度农田扶植公例》（GB/T30600-2022）的扶植尺度，高尺度农田根基运做模式如下。
